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万科恒大绿地上榜中国房地产500强三甲

2019/9/18 20:44:27

万科恒大绿地上榜中国房地产500强三甲

3月22日,中国房地产业协会与中国房地产测评中心在北京发布了“2016年中国房地产500强测评成果”。榜单的三甲位置依然由万科、恒大和绿地牢牢占据。保利、中国海外、碧桂园、融创、龙湖、华夏幸福和富力分列四到十位。


测评报告指出,2015年,中国500强房地产开发企业销售面积增长率均值为18.79%,较2014年上升16.97个百分点;销售金额增长率均值为16.69%,增幅上升14.53个百分点。但成交表现呈现出一线城市市场回暖明显,二、三线城市结构性回暖,四线城市整体下滑的分化格局。整体而言,目前我国房地产市场规模保持高位运行,商品房待售面积占销售面积的比重仍处于历史高位,市场去化压力依然较大。化解房地产库存,促进房地产业持续发展是重点。

 

万科恒大绿地稳居三甲


2016中国房地产开发企业500强区域分布持续稳定。以500强房地产开发企业的总部所在地作为划分标准来看,华东、华南和华北三大地区分别占500强的40.80%、17.00%和13.20%,总计占据约70%的席位。


具体来看,榜单的三甲位置依然由万科、恒大和绿地牢牢占据。其中,万科连续八年位居榜首。保利、中国海外、碧桂园、融创、龙湖、华夏幸福和富力分列四到十位,华夏幸福首次跻身前十。

 

500强房企销售增速五年来再回升

 

在货币宽松和持续的去库存政策下,500强房地产开发企业销售明显加速。统计显示,500强企业2015年全年商品房销售面积总额达3.4亿平方米,同比增长11.6%,销售金额创下4.0万亿元的新高,同比增长17.5%。多家房企在2015年11月时就宣布提前达到年度销售目标。百强企业销售金额增长率达20.14%,销售业绩增长大幅领先于全国整体水平。


销售金额的提升也带动了企业资产的提升。2015年,500强房地产开发企业总资产均值为289.26亿元,同比增长13.04%,增速较2014年回升7.27个百分点;净资产均值为72.68亿元,同比增长12.50%,增速较2014年回升5.18个百分点。500强房企规模延续了近年来持续上升的趋势,且在增速连续五年出现下滑后,2015年再次实现增速回升。

 

领先房企融资成本下降


2015年以来,房地产企业融资环境明显改善,银行贷款利率经多次降息明显下调,债券市场也有利好。与此同时,上市房企中票、再融资等多元融资渠道畅通。年内,企业纷纷加大融资力度,500强房地产开发企业2015年资产负债率均值为66.34%,较上年小幅提升0.47个百分点;净负债率均值为72.23%,较2014年的93.77%下降21.55个百分点。


另外,自2014年以来,国内房企的融资环境就开始出现积极信号,再融资开闸、公司债获准、中票放开都意味着国内房企融资渠道重归市场化。2015年至今上市房企定增规模超过三千亿元,公司债发行规模也达千亿,中票融资规模创近年新高。


融资成本下移通道的打开,国内融资渠道的回归,也使得上市房企和尚未搭建资本平台的房企之间差距进一步拉开。领先企业融资成本在年内有效下降,特别是20强企业资金成本大多能控制在不超过5%的水平。但由于银行对于开发贷的风险偏好没有改变,且三四线城市市场始终疲软,非上市企业资金面仍旧匮乏。

 

险资介入激增竞争压力


随着互联网金融的快速发展,500强房地产开发企业纷纷携手资本市场各类合作方,积极进行金融创新。华远、远洋、恒大、碧桂园等企业都加入了互联网金融行列并推出相关产品。恒大地产以北京自住房项目“应付购房款”为投资标的,发行“恒大购房宝”,融资3亿元。旭辉北京联合拓之林公司推出“旭财宝”,华远地产和诺亚员工宝发起房地产众筹合作项目。


除积极涌入P2P市场外,具备规模优势的企业还积极进行多元金融创新。年内,万科以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs。世茂房地产和汇添富资本推出的购房尾款ABS,将南京海峡开发、福建世茂置业、厦门市世茂新纪元等项目企业涉及的购房尾款进行资产证券化,然后上市交易。绿地则先后设立贵州省绿地金融资产交易中心和黑龙江省绿地股权金融资产交易中心,并推出“地产宝”,该产品可为绿地自身的地产项目进行融资,若为其他企业进行融资还可从中收取0.5%-2%的服务费。


在房企涉足金融行业的同时,保险业也对上市房企表现出浓厚兴趣,频频举牌。年内,中国平安入股碧桂园,成为第二大股东。中国平安投资了62.95亿元用于收购碧桂园增发股份,约占碧桂园总股份9.9%。新华人寿以27.81亿元认购中国金茂配售股份,以9.5%的持股比例成为第二大股东,二者计划在战略层面达成合作。


但并非所有险资举牌成为大股东都是开发企业和资本市场达成战略合作的结果。大部分开发企业股权极其分散,极易遭遇野蛮收购,如年末险资对万科的争夺就引发各方关注。

 

企业土地存货增幅保持低位


土地市场方面,2015年,土地市场整体偏弱。但随着销售业绩的好转,二至四季度土地购置面积降幅逐步小幅收窄,全年企业在土地投资方面呈现出前低后高的走势。


值得注意的是,2015年土地市场两极分化的格局依然明显。500强企业整体布局依然聚焦一线核心城市,热点城市地块竞争激烈,高溢价地频现,部分热点地块溢价率甚至可高达200%以上。与之形成鲜明对比的则是大量三四线城市土地市场整体惨淡,南宁、成都、西安等城市甚至出现大量土地流拍现象。


由于热点城市土地成本不断攀升,百强企业正积极通过灵活的拿地策略审慎地补充土地资源。2015年,500强房地产开发企业存货均值增长率为8.59%,基本与上年持平,与2009年以来20%以上的存货增长率相比,房企近两年的存货增幅保持低位。但整体而言,商品房待售面积占销售面积的比重仍处于历史高位,市场去化压力依然较大。

 

附:2016中国房地产开发企业50强榜单

因涉及上市公司信息披露,万达不参加此次测评。图表来源:中国房地产业协会、中国房地产测评中心


题图来源:视觉中国  (编辑邮箱:shgcggkj@126.com)